Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020 về Văn phòng kết hợp lưu trú - Yêu cầu chung về thiết kế được công bố vào năm 2020 bởi Bộ Khoa học và Công nghệ, phối hợp cùng Bộ Xây dựng biên soạn, nhằm thiết lập các tiêu chuẩn kỹ thuật và nguyên tắc thiết kế bắt buộc đối với loại hình căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) tại Việt Nam.

Phạm vi và đối tượng áp dụng của tiêu chuẩn

Tiêu chuẩn này quy định các yêu cầu chung về thiết kế khi tiến hành xây dựng mới, cải tạo hoặc nâng cấp các căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) nằm trong các tòa nhà hỗn hợp hoặc nhà chung cư hỗn hợp. Đối tượng áp dụng bao gồm các tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động tư vấn thiết kế, thẩm định, phê duyệt thiết kế, thi công xây dựng và quản lý vận hành loại hình công trình này trên toàn lãnh thổ Việt Nam.

Nội dung cốt lõi của các điều khoản đầu (Điều 1 đến Điều 4)

1. Phạm vi áp dụng (Điều 1)

• Tiêu chuẩn này áp dụng trực tiếp cho việc thiết kế các căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) được bố trí trong các tòa nhà cao tầng có chức năng hỗn hợp.
• Không áp dụng cho các văn phòng làm việc thông thường không có chức năng lưu trú hoặc các căn hộ chung cư thuần túy chỉ dùng để ở.

2. Tài liệu viện dẫn (Điều 2)

• Các tài liệu viện dẫn là nền tảng kỹ thuật không thể tách rời khi áp dụng TCVN 12871:2020, bao gồm các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình (QCVN 06), quy chuẩn về nhà chung cư (QCVN 04), quy chuẩn về công trình xây dựng đảm bảo người khuyết tật tiếp cận sử dụng (QCVN 10), và các tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, kết cấu liên quan khác.
• Trường hợp các tài liệu viện dẫn có sự thay đổi, bổ sung hoặc thay thế thì áp dụng theo phiên bản mới nhất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Thuật ngữ và định nghĩa (Điều 3)

• Văn phòng kết hợp lưu trú (Officetel): Là không gian đa năng được thiết kế, xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc kết hợp với chức năng lưu trú ngắn hạn, có trang bị các tiện ích sinh hoạt cơ bản phù hợp với nhu cầu của người sử dụng.
• Diện tích sử dụng căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú: Được tính theo diện tích thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có), nhưng không tính diện tích tường bao quanh ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

4. Yêu cầu chung về thiết kế (Điều 4)

• Yêu cầu về quy hoạch và kiến trúc: Thiết kế officetel phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt, bảo đảm sự thống nhất về không gian kiến trúc cảnh quan chung của khu vực. Việc bố trí officetel trong tòa nhà hỗn hợp phải đảm bảo không ảnh hưởng đến các khu chức năng khác và có lối tiếp cận giao thông thuận tiện, an toàn.
• Yêu cầu về diện tích tối thiểu: Diện tích sử dụng của một căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) không được nhỏ hơn 25 m2, nhằm đảm bảo không gian làm việc và sinh hoạt tối thiểu cho người sử dụng.
• Yêu cầu về phân khu chức năng: Trong mỗi căn hộ officetel phải phân định rõ ràng khu vực làm việc và khu vực lưu trú (bao gồm không gian ngủ, khu vệ sinh, khu vực bếp hoặc chuẩn bị đồ ăn nhẹ). Các khu vực này phải được bố trí hợp lý, đảm bảo tính riêng tư và tiện nghi.
• Yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC): Thiết kế hệ thống PCCC cho khu vực officetel phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định tại QCVN 06. Phải có giải pháp ngăn cháy lan giữa khu vực officetel với các khu vực chức năng khác của tòa nhà (như khu thương mại, khu căn hộ ở, nhà để xe). Hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động và lối thoát nạn phải được thiết kế chuyên biệt, rõ ràng.
• Yêu cầu về hệ thống kỹ thuật: Hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông gió, điều hòa không khí, thông tin liên lạc phải được thiết kế đồng bộ, đáp ứng đồng thời nhu cầu hoạt động văn phòng và nhu cầu sinh hoạt lưu trú. Hệ thống thông gió phải đảm bảo cung cấp đủ khí tươi và kiểm soát mùi hiệu quả, đặc biệt là tại khu vực bếp và vệ sinh.
• Yêu cầu về bảo vệ môi trường và tiếp cận: Thiết kế công trình phải đảm bảo các yêu cầu về bảo vệ môi trường, thu gom rác thải sinh hoạt và văn phòng riêng biệt. Đồng thời, phải đảm bảo các điều kiện tiếp cận và sử dụng thuận tiện cho người khuyết tật theo đúng quy chuẩn hiện hành.

Hiệu lực thi hành

Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 12871:2020 có hiệu lực kể từ ngày được công bố. Các dự án đầu tư xây dựng công trình có bố trí loại hình văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thiết kế cơ sở sau thời điểm công bố phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định kỹ thuật nêu tại tiêu chuẩn này.