TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 819/2025/DS-PT

Ngày: 24/10/2025

V/v: Yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:	Bà Trần Thị Liên Anh
Các Thẩm phán:	Bà Nguyễn Thị Lan Anh
	Bà Nguyễn Thu Huyền
Thư ký phiên tòa:	Bà Trịnh Phạm Phương Thảo, Thư ký Tòa án
Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:	Bà Trần Thị Luyến, Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 24 tháng 10 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 596/2025/TLPT-DS ngày 03/10/2025 về việc “Yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 10/07/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Hà Nội bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 710/2025/QĐ-PT ngày 03/10/2025; Quyết định hoãn phiên tòa số 796 /2025/QĐPT-HPT ngày 17 /10/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội, giữa các đương sự:

* Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Viết C, sinh năm 1946.
2. Bà Quách Thị B, sinh năm 1951.

Cùng trú tại: Thôn C, xã C, huyện T Thành phố Hà Nội (nay là xã D - Thành phố Hà Nội)

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Lê Đình C1, sinh năm 1992. Trú tại: Thôn Đ, xã Q, huyện H, Tỉnh Lạng Sơn (nay là xã Y, tỉnh Lạng Sơn).

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn: Luật sư Phan Thị S, Công ty L1, Đoàn luật sư Thành phố H; Địa chỉ: Tầng C, Tòa nhà H, số A H, phường Y, Thành phố Hà Nội.

* Bị đơn: Bà Trần Thị L, sinh năm 1984.

Trú tại: Thôn C, xã C, huyện T, Thành phố Hà Nội (nay là xã D - Thành phố Hà Nội).

Đại diện theo uỷ quyền: Ông Trịnh Thanh H, sinh năm 1971. Trú tại: Số H ngõ G đường C, phường H, Thành phố Hà Nội.

* Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà L: Luật sư Nguyễn Văn T, Văn Phòng L2, Đoàn luật sư T. Địa chỉ: Lô E Khu tái định cư H, tổ dân phố số A, phường P, quận B, TP . (nay là phường P, Thành phố Hà Nội).

* Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

Anh Phạm Văn M, sinh năm 2005.

Trú tại: Thôn C, xã C, huyện T, Thành phố Hà Nội (nay là xã D- Thành phố Hà Nội).

* Người làm chứng: Ông Nguyễn Văn Q, sinh năm 1983

Trú tại: G P, số E T, phường T, quận T, Hà Nội (nay là phường T, Thành phố Hà Nội).

Do có kháng cáo của bà Trần Thị L là bị đơn trong vụ án.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm vụ án có nội dung như sau:

*Nguyên đơn ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B trình bày:

Ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B có ký giấy đặt cọc với bà Trần Thị L để bán một phần thửa đất. Thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 905087 vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN-TO/CD00135 do chi nhánh Văn phòng đất đai chi nhánh huyện T, Hà Nội cấp ngày 15/4/2024 (số giấy chứng nhận cũ số A995579 vào sổ cấp số 00633QSD Đ/TO do Ủy ban nhân dân huyện T cấp ngày 12/11/1991) đứng tên ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B. Diện tích ông C bà B bán cho bà L khoảng từ 100m² đến 115m2, mặt tiền (chiều rộng) khoảng 4m, chiều dài hết thửa đất, có một lối đi chung từ ngoài chạy thẳng vào trong hết thửa đất chiều rộng khoảng 3m, giá bán là 2.500.000đ/m². Ngày 31/5/2020 ông C, bà B có làm giấy đặt cọc với bà L lần 1 là 10.000.000đ, hai bên thỏa thuận thanh toán hết toàn bộ số tiền trước khi làm thủ tục chuyển nhượng sang tên. Nhưng bà L không thanh toán hết như đã thỏa thuận cho đến ngày 03/6/2020 thì bà L có đến đặt cọc tiếp số tiền là 100.000.000đ có người làm chứng và viết hộ giấy biên nhận tiền đặt cọc đất. Tổng hai lần đặt cọc là 110.000.000đ. Sau khi làm giấy đặt cọc, bà L đã đặt vấn đề là do chưa có nhà ở nên có xin làm nhà cấp 4 trên phần đất mua của ông C, bà B. Ông C, bà B là người có nhu cầu bán và thương bà L không có nhà ở nên đồng ý cho bà L làm nhà ở. Ông C, bà B nhiều lần giục bà L thanh toán số tiền còn lại như đã thỏa thuận ban đầu, nhưng bà L không thanh toán nên ông C, bà B chưa đi làm thủ tục sang tên cho bà L được. Tuy nhiên, ông C, bà B vẫn đến văn phòng đăng ký đất đai để hỏi thủ tục, nếu bà L thanh toán hết số tiền thì làm thủ tục sang tên cho nhanh. Khi ông C ra văn phòng đăng ký đất đai hỏi thì mới biết Thành phố Hà Nội có văn bản tạm ngừng tách thửa. Ông C có thông báo cho bà L biết về việc không tách thửa được, và có thông báo cho bà L là nếu bà L vẫn tiếp tục muốn mua đất thì phải thanh toán hết số tiền còn lại và chờ khi nào tách được thửa đất thì ông C, bà B làm thủ tục tách thửa cho bà L, còn nếu bà L không thanh toán số tiền còn lại thì ông C, bà B sẽ trả lại bà L số tiền đã đặt cọc và không bán đất nữa. Nhưng bà L không thanh toán hết số tiền đã thỏa thuận ban đầu nên ông C bà B không bán thửa đất đó cho bà L.

Nay nguyên đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật, yêu cầu bà L di dời toàn bộ tài sản trên phần đất của ông C, bà B. Ông C, bà B sẽ hỗ trợ bà L số tiền 80.000.000đ tiền bà L đã xây nhà trên đất, tiền hỗ trợ di dời và trả lại 110.000.000đ tiền đặt cọc.

* Bị đơn bà Trần Thị L trình bày:

Năm 2020, bà L có mua mảnh đất của ông C, bà B với diện tích 100m² đến 115m2, mặt tiền khoản 4m tại Thôn C, xã C, huyện T, giá tiền mua là 2.500.000đ/m². Ngày 31/5/2020, bà L đặt cọc số tiền 10.00.000đ. Trong thời gian chưa làm thủ tục sang tên, bà L có đề nghị ông C, bà B cho làm nhà trên thửa đất đó. Ông C, bà B đồng ý và yêu cầu bà phải đặt cọc tiếp số tiền 100.000.000đ. Ngày 03/6/2020, bà L mang số tiền 100.000.000đ và có làm giấy biên nhận tiền cọc đất, con rể ông C là người viết giấy và cháu ông C là Quách Văn T1 là người làm chứng ký tên, trong giấy đặt cọc lần 2. Hai bên thỏa thuận sau khi ông C, bà B làm xong thủ tục sang tên thì mới thanh toán.

Từ ngày bà L đặt cọc xong số tiền trên, bà L đã xây dựng một căn nhà cấp 4 và dọn về ở ổn định. Trong thời gian này nhiều lần ông C và bà B yêu cầu bà L thanh toán số tiền còn lại nhưng khi bà L hỏi về việc thực hiện thủ tục pháp lý và chuyển mục đích sử dụng phần đất của bà L mua nhưng ông C và bà B đều nói lý do vướng chưa đính chính thông tin sai, lý do thay đổi quy định về pháp lý và vẫn yêu cầu bà L thanh toán số tiền còn lại khi chưa làm thủ tục chuyển nhượng phần diện tích đất mà bà L đã đặt cọc. Về nội dung này bà L có trao đổi với ông C, bà B là bà L không đồng ý. Vì căn cứ theo Hợp đồng đặt cọc ngày 31/5/2020 và Giấy đặt cọc viết ngày 03/6/2020 thì việc yêu cầu thanh toán số tiền còn lại của ông C, bà B là không có căn cứ, vi phạm nội dung hai bên đã thỏa thuận. Khi bà L trao đổi nội dung này thì ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B nói sẽ lập vi bằng để làm tin, đảm bảo cho việc mua bán và yêu cầu bà L thanh toán số tiền còn lại nhưng bà L không đồng ý. Vì bà L biết theo quy định của pháp luật vi bằng không có giá trị pháp lý để thay thế Hợp đồng mua bán. Bà L yêu cầu ông C, bà B thực hiện theo đúng những nội dung mà hai bên đã thỏa thuận trong Giấy đặt cọc.

Sau khi ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B khởi kiện, bà L nhận thấy việc khởi kiện của ông C, bà B là không có căn cứ. Bà L đã nhiều lần gặp ông C, bà B để nói lý lẽ, phải trái nhưng ông bà đều thoái thác cho con trai ông bà. Bà L cũng đã gọi điện và nhắn tin cho con trai ông C, bà B nhưng đều nhận được sự không hợp tác.

Nay bà L có quan điểm đề nghị ông C và bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng và bà sẽ thanh toán số tiền còn lại theo giá đã thỏa thuận sau khi ông C, bà B sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà.

Tính từ tháng 5/2020 đến tháng 12/2024, ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B đã sử dụng tiền của bà L mà chưa thực hiện bất kỳ nội dung gì liên quan đến việc sang tên mảnh đất mà bà L đã đặt cọc. Như vậy, ngoài việc ông C, bà B đã vi phạm theo thỏa thuận trong nội dung Giấy đặt cọc mà hai bên đã thỏa thuận thì còn phải bồi thường cho bà L về việc chiếm hữu và sử dụng tiền trái với thỏa thuận về thời gian đã cam kết. Bà L đề nghị Tòa án xem xét, yêu cầu ông C, bà B đền bù tương xứng cho bà L.

Khi bà L mua đất của ông C, bà B, bà L đã ly hôn với chồng. Số tiền đặt cọc và làm nhà là tiền của bà, không liên quan đến ai. Hiện nay có mình bà và con trai là Phạm Văn M, sinh ngày 02/7/2005 đang ở tại nhà làm trên diện tích đất mua của ông C. Ngoài 02 hợp đồng đặt cọc đất ra thì hai bên không ký văn bản nào khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Phạm Văn M có ý kiến:

Anh M là con bà Trần Thị L, bà L và bố anh đã ly hôn từ năm 2012. Sau ly hôn anh M ở cùng bà L. Từ tháng 6/2020, anh M ở cùng bà L tại ngôi nhà mới xây tại địa chỉ thôn C, xã C, huyện T, Hà Nội trên diện tích đất mà bà L mua của ông C, bà B. Anh M không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông C, bà B.

Do hiện nay anh đang học tại trường Cao đẳng F, chuẩn bị vào kỳ thi nên anh M xin được vắng mặt trong các buổi hòa giải, phiên họp, vắng mặt tại phiên tòa.

Theo Biên bản xem xét thẩm định ngày 08/01/2025: Trên thửa đất mà hai bên đặt cọc chuyển nhượng có diện tích đo thực tế là 107m², có xây ngôi nhà cấp 4, mái lợp tôn, cửa ra vào làm bằng tôn, nền lát gạch men, diện tích 36,9m². Theo trình bày của bà L: Ngôi nhà do bà xây dựng năm 2020, xung quanh thửa đất có xây tường rào, trước sân có đổ bê tông.

Theo kết quả định giá của Hội đồng định giá:

• + Giá trị quyền sử dụng đất: 12.000.000 đồng/m².
• + Giá trị xây dựng nhà cấp 4: 36,9m² x 792.000đ/m2 = 29.224.800 đồng.
• + Giá trị tường rào xây gạch pa panh cao 1,5m, dài 1.8m: 1.142.100.
• + Giá trị tường ngăn giáp đất ông Chư cao 0,4m, dài 16,73m: 2.843.000 đồng.
• + Sân trước đổ bê tông: 2.196.000 đồng.

Tổng giá trị xây dựng: 35.396.900 đồng.

Theo kết quả xác minh tại Văn phòng Đ, Chi nhánh huyện T:

Ngày 31/5/2022, Văn phòng Đ chi nhánh huyện T tiếp nhận hồ sơ của ông Nguyễn Viết C về việc đính chính từ ông Nguyễn Văn C2 sang Nguyễn Viết C trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 26/12/2022, Văn phòng Đ chi nhánh huyện T đã thực hiện đính chính.

Sau đó ông Nguyễn Viết C có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở, đất vườn trên Giấy chứng nhận. Ngày 19/3/2024, được UBND huyện T xác nhận nội dung này.

Ngày 19/3/2024, ông C tiếp tục nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận. Ngày 15/4/2024, Văn phòng Đ chi nhánh huyện T đã cấp đổi Giấy chứng nhận đứng tên ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B.

Từ ngày 15/4/2024 đến nay, ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B không đăng ký biến động tại Văn phòng Đ chi nhánh huyện T.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 10/07/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Hà Nội đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B đối với bà Trần Thị L:

Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc được thể hiện tại Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 được giao kết giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L.

2. Ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B có trách nhiệm thanh toán cho bà Trần Thị L số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và số tiền bị phạt cọc là 110.000.000 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B thanh toán giá trị công trình do bà Trần Thị L xây dựng trên diện tích 107m² đất (mà hai hai bên đặt cọc chuyển nhượng) và hỗ trợ di dời với số tiền là 80.000.000 đồng.

Tổng số tiền ông Nguyễn Viết C và bà Quách thị B thanh toán cho bà Trần Thị L là 300.000.000 đồng.

3. Bà Trần Thị L, anh Phạm Văn M có trách nhiệm bàn giao lại toàn bộ diện tích 107m² đất và các công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ thửa đất số 27, tờ bản đồ số 4, địa chỉ thôn C, xã C, huyện T, Hà Nội (nay là xã D, Thành phố Hà Nội) cho ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Không nhất trí với quyết định của bản án sơ thẩm bị đơn bà Trần Thị L kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 10/07/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Hà Nội.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị L, người đại diện theo ủy quyền và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trình bày:

Về thời hiệu: Nguyên đơn khởi kiện khi thời hiệu đã hết. Bản sơ thẩm xác định nguyên đơn khởi kiện còn trong thời hiệu là không đúng.

Về nội dung: Nguyên đơn cố tình không đi làm thủ tục đính chính tên và tách thửa nên lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được là do nguyên đơn.

Đề nghị HĐXX sửa bản án sơ thẩm theo hướng, buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bị đơn bà L thanh toán cho nguyên đơn nốt số tiền còn thiếu theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc. Hoặc giao bà L được sử dụng phần diện tích đất tương đương với số tiền nguyên đơn đã nhận.

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội:

- Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự tuân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Sau khi phân tích nội dung vụ kiện, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 10/07/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Hà Nội.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về hình thức:

Đơn kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị L nộp trong hạn luật định, đã nộp dự phí kháng cáo, về hình thức là hợp lệ.

Về nội dung:

Về thời hiệu khởi kiện: Theo lời trình bày của các bên đương sự, cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện: Trong thời gian thực hiện thỏa thuận đặt cọc, diễn ra các các sự kiện như: Đại dịch covid-19; việc Cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về việc tách thửa đất; việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là các sự kiện xảy ra khách quan, các bên không thể lường trước được và là sự kiện bất khả kháng. Theo quy định tại Điều 156 Bộ luật dân sự 2015, thời gian xảy ra các sự kiện khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện. Tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn và bị đơn đều thừa nhận sau ngày 18/02/2023 (ngày nguyên đơn đề nghị bị đơn lập vi bằng thanh toán số tiền còn lại sau đó tiến hành các thủ tục chuyển nhượng nhưng phía bị đơn không đồng ý) các bên phát sinh tranh chấp. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn cũng thừa nhận kể từ sau khi đặt cọc, bị đơn vẫn trao đổi yêu cầu nguyên đơn làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng nguyên đơn không làm. Ngày 12/7/2024, nguyên đơn làm đơn khởi kiện là nằm trong thời hiệu khởi kiện. Kháng cáo của bị đơn về nội dung này là không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Về nội dung.

Về thỏa thuận đặt cọc: Tại Tòa án hai bên đều thừa nhận và xuất trình cho Tòa án các bản phô tô: Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy Biên nhận tiền cọc đất lần 2 lập ngày 03/6/2020.

Tại Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020, thể hiện:

Bên bán: ông Nguyễn Viết C

Bên mua: Bà Trần Thị L

Số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng với mục đích mua một xuất đất tại xóm G, thôn C, xã C, huyện T, Hà Nội để làm căn cứ cho việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Diện tích mua: Khoảng từ 100m² đến 115m²; mặt tiền khoảng 4m; đơn giá: 2.500.000 đồng/m².

Bên mua có trách nhiệm thanh toán toàn bộ giá trị lô đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bên bán.

Bên bán có trách nhiệm thực hiện thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bên mua.

Sau khi đặt cọc nếu bên bán hoặc bên mua thay đổi vi phạm đặt cọc thì chịu phạt số tiền đặt cọc 10.000.000 đồng.

Phía dưới của Giấy đặt cọc có chữ ký của ông Nguyễn Viết C (bên bán) và bà Trần Thị L (bên mua).

Tại Giấy biên nhận tiền cọc đất lần 2 lập ngày 03/6/2020, thể hiện:

Tên tôi là Nguyễn Viết Chư .

Tôi có chuyển nhượng cho bà Trần Thị L....mảnh đất ở thuộc địa chỉ: Thôn C, xã C- T- Hà Nội.

Nay bà Trần Thị L có đặt lần 2 số tiền 100.000.000 đồng(một trăm triệu đồng chẵn).

Khi nào làm xong Giấy tờ chuyển nhượng đất, tôi có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền còn lại với đơn giá 2.500.000 đồng/m².

Hai bên thỏa thuận nếu bên đặt cọc không mua sẽ chịu mất số tiền cọc, ngược lại nếu bên bán không bán cũng phải đền bù số tiền tương tự.

Phía dưới có chữ ký của ông Nguyễn Viết C (người nhận cọc); chữ ký của bà Trần Thị L (người đặt cọc); ông Quách Văn T1 (người làm chứng).

Tại Tòa án các bên không xuất trình được bản chính của Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020, tuy nhiên hai bên đều thừa nhận hai bên có lập hai văn bản trên và thừa nhận nội dung đúng như các bản phô tô đã giao nộp cho Tòa án. Căn cứ Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự xác định giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L có lập Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 với nội dung đã nêu ở trên.

Về hiệu lực của Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020:

Giao dịch đặt cọc giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 117 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận giữa các bên, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật, đảm bảo các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, xác định giao dịch đặt cọc giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L được thể hiện tại Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 có hiệu lực.

Sau khi hai bên lập Giấy đặt cọc mua bán đất đề ngày 31/5/2020, bên mua đã giao số tiền 10.000.000 đồng, bên bán đã nhận; sau khi hai bên lập Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 đề ngày 03/6/2020, bên mua đã giao số tiền 100.000.000 đồng, bên bán đã nhận đủ.

Về việc thực hiện nghĩa vụ của bên bán:

Theo thỏa thuận đặt cọc ngày 31/5/2020 và ngày 03/6/2020 bên bán có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

Theo tài liệu do nguyên đơn xuất trình thể hiện:

• + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 995579 do UBND huyện T cấp ngày 12/11/1991 đứng tên ông Nguyễn Văn C2 không đúng với tên chủ sử dụng đất là ông Nguyễn Viết C do đó cần phải thực hiện thủ tục đính chính. Theo kết quả xác minh tại Văn phòng Đ Chi nhánh T thể hiện: Ngày 31/5/2022, ông Nguyễn Viết C có làm thủ tục đính chính và ngày 26/12/2022 đã được Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh T đính chính. Sau đó ông Nguyễn Viết C có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở, đất vườn trên Giấy chứng nhận. Ngày 19/3/2024, UBND huyện T xác nhận nội dung này.
• + Tại thời điểm hai bên lập Giấy đặt cọc tháng 6/2020, dịch Covid-19 đã bùng phát, việc thực hiện các thủ tục hành chính tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gặp nhiều khó khăn do thực hiện giãn cách xã hội phòng chống lây lan dịch Covid-19 trong năm 2020, 2021, đầu năm 2022. Sau khi dịch Covid-19 tạm thời được khống chế bùng phát, ngày 22/3/2022, Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố H có Văn bản số 1685/STNMT- ĐKTKĐĐ gửi UBND quận huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đất cho đến ngày 26/4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H có Văn bản số 2869/STNMT- ĐKTKĐĐ về việc bãi bỏ Văn bản số 1685/STNMT- ĐKTKĐĐ gửi UBND quận huyện, thị xã.
• + Theo chứng cứ do nguyên đơn xuất trình: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Chi nhánh văn phòng Đ- huyện T cấp ngày 15/4/2024 chủ sử dụng là ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B. Giấy chứng nhận này được cấp đổi từ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số A 995579 do UBND huyện T cấp ngày 12/11/1991 đứng tên ông Nguyễn Văn C2. Ngày 16/5/2024, Chi nhánh văn phòng Đ- huyện T có xác nhận đính chính do in ấn sai sót. Ngày 12/7/2024, ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B đã có Đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn là bà Trần Thị L.

Như vậy, trong thời gian thực hiện thỏa thuận đặt cọc, diễn ra các các sự kiện như: Đại dịch covid-19; việc Cơ quan có thẩm quyền yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về việc tách thửa đất; việc cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là các sự kiện xảy ra khách quan, các bên không thể lường trước được và là sự kiện bất khả kháng. Do đó, việc bên nhận cọc không thể thực hiện nghĩa vụ “Làm thủ tục mua bán” như đã thỏa thuận trong Giấy nhận cọc trong thời gian diễn ra các sự kiện trên không phải do lỗi của bên nhận cọc.

Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc theo quy định của pháp luật, yêu cầu bà L di dời toàn bộ tài sản trên phần đất của ông C, bà B. Ông C, bà B sẽ hỗ trợ bà L số tiền 80.000.000đ tiền bà L đã xây nhà trên đất và tiền di dời và trả lại 110.000.000đ tiền đặt cọc; Tổng là 190.000.000đ.

Đại diện nguyên đơn trình bày lý do chấm dứt Hợp đồng đặt cọc là do: Sau khi đặt cọc, do phải đính chính Giấy chứng nhận, do đại dịch covid, do cơ quan có thẩm quyền dừng làm thủ tục hành chính đối với việc tách thửa nên không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng trong thời gian này. Sau khi đại dịch C3 đã được kiểm soát, cơ quan có thẩm quyền hủy bỏ văn bản về việc dừng thủ tục hành chính tách thửa (tháng 4/2023), phía nguyên đơn nhiều lần yêu cầu bị đơn thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (việc xác nhận chuyển tiền sẽ lập vi bằng), và đến để đo diện tích đất chuyển nhượng nhưng phía bị đơn không đến đo đất, không thanh toán. Do vậy, nguyên đơn yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Phía bị đơn không đồng ý thanh toán vì theo thỏa thuận đặt cọc, bên mua chỉ phải thanh toán khi bên bán đã thực hiện xong thủ tục mua bán (ký hợp đồng công chứng, tách sang tên thửa đất cho người mua tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền). Phía bị đơn không đồng ý chấm dứt Hợp đồng, đề nghị tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng giá mà các bên đã thỏa thuận. Và yêu cầu bên bán phải bồi thường cho bà L do việc chiếm hữu và sử dụng tiền trái với thỏa thuận về thời gian đã cam kết. Bà L đề nghị Tòa án xem xét, yêu cầu ông C, bà B đền bù tương xứng cho bà L.

Nhận thấy, Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Trường hợp nguyên đơn đề nghị chấm dứt hợp đồng thuộc trường hợp “Hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện” theo Khoản 4 Điều 422 Bộ luật dân sự.

Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Tại nội dung của Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020: Hai bên thỏa thuận:

• + Bên mua có trách nhiệm thanh toán toàn bộ giá trị lô đất trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng
• + Bên bán có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển nhượng cho bên mua.

Tuy nhiên, tại Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 hai bên thỏa thuận:

• + Nay bà Trần Thị L có đặt cọc lần 2 số tiền là 100.000.000 đồng. Khi nào làm xong thủ tục chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thanh toán nốt số tiền còn lại theo đơn giá 2.500.000 đồng/m²

Giấy đặt cọc lần 2 đã thể hiện rõ việc thanh toán của bên mua sẽ được thực hiện sau khi làm xong thủ tục mua bán. Do đó, phía nguyên đơn cho rằng nguyên đơn đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc là do phía bên mua vi phạm nghĩa vụ là không có cơ sở. Xác định nguyên đơn phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ.

Tại Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 hai bên thỏa thuận:

“Nếu bên đặt cọc không mua sẽ chịu mất số tiền cọc. Ngược lại nếu bên bán không bán cũng phải đền bù số tiền tương tự”.

Như vậy, bên nhận cọc (ông Nguyễn Viết C) đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo thỏa thuận phải bị phạt cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự: “ nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tuyên: Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc được thể hiện tại Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 được giao kết giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L. Ông Nguyễn Viết C, bà Nguyễn Thị B1 có trách nhiệm thanh toán cho bà Trần Thị L số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và số tiền bị phạt cọc là 110.000.000 đồng là đúng quy định.

* Về ý kiến của nguyên đơn không đồng ý thanh toán số tiền phạt cọc 110.000.000 đồng cho bị đơn không có cơ sở nên không được chấp nhận.

* Về công trình xây dựng trên đất: Theo lời trình bày của nguyên đơn và bị đơn thể hiện. Khi bà L xây dựng nhà cấp 4 trên đất có được ông C, bà B1 đồng ý. Do đó, khi chấm dứt thỏa thuận đặt cọc ông C, bà B1 có trách nhiệm thanh toán cho bà L toàn bộ giá trị công trình xây dựng trên đất. Bà Trần Thị L, anh Phạm Văn M có trách nhiệm bàn giao lại toàn bộ diện tích 107m² đất và các công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ thửa đất số 27, tờ bản đồ số 4, địa chỉ thôn C, xã C, huyện T, Hà Nội (nay là xã D, thành phố Hà Nội) cho ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B.

Phía nguyên đơn đồng ý thanh toán giá trị các công trình do bà L xây dựng trên đất và hỗ trợ di dời cho bà L với tổng số tiền là 80.000.000 đồng. Theo kết quả định giá, toàn bộ giá trị xây dựng các công trình trên đất là 35.396.900 đồng. Phía nguyên đơn ông C, bà B tự nguyện thanh toán số tiền 80.000.000 đồng (số tiền giá trị công trình xây dựng và hỗ trợ di dời). Đây là sự tự nguyện của nguyên đơn, không trái pháp luật nên được ghi nhận.

Tổng số tiền phía nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn khi chấm dứt thỏa thuận đặt cọc là: 300.000.000 đồng.

* Ý kiến của bị đơn đề nghị tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng giá mà các bên đã thỏa thuận không có cơ sở nên không được chấp nhận.

* Về đề nghị của bị đơn yêu cầu bên bán phải bồi thường cho bà L do việc chiếm hữu và sử dụng tiền trái với thỏa thuận về thời gian đã cam kết và yêu cầu ông C, bà B đền bù tương xứng cho bà L.

Nhận thấy: Trong Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 thể hiện “Nếu bên đặt cọc không mua sẽ chịu mất số tiền cọc. Ngược lại nếu bên bán không bán cũng phải đền bù số tiền tương tự”. Thỏa thuận phạt cọc này phù hợp với quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự "Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác"

Điều 418 Bộ luật dân sự quy định về thỏa thuận phạt vi phạm như sau:

“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm”.

Tại thỏa thuận đặt cọc giữa ông C và bà L, các bên không có thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm, vừa phải bồi thường. Do đó, căn cứ Khoản 3 Điều 418 Bộ luật dân sự thì bên nhận cọc phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại cho bên đặt cọc. Do đó, đề nghị của bị đơn bà L yêu cầu ông C, bà B phải bồi thường thiệt hại cho bà L khi đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc không có cơ sở nên không được chấp nhận.

Quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hà Nội là phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Trần Thị L.

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm:

Do yêu cầu kháng cáo không được chấp nhận bà Trần Thị L phải chịu án phí dân sự phúc thẩm

Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B là người cao tuổi đồng thời có đơn đề nghị miễn nộp án phí nên miễn án phí cho ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B.

Bị đơn không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên, áp dụng Khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 16/2025/DS-ST ngày 10/07/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Hà Nội.

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

• - Điều 116, 117, 328, 351, 418, 422, 428 Bộ luật dân sự 2015.
• - Điểm đ Khoản 1 Điều 12, Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B đối với bà Trần Thị L:

Chấm dứt thỏa thuận đặt cọc được thể hiện tại Giấy đặt cọc mua bán đất lập ngày 31/5/2020 và Giấy biên nhận tiền cọc lần 2 lập ngày 03/6/2020 được giao kết giữa ông Nguyễn Viết C và bà Trần Thị L.

2. Ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B có trách nhiệm thanh toán cho bà Trần Thị L số tiền đã nhận cọc là 110.000.000 đồng và số tiền bị phạt cọc là 110.000.000 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Viết C, bà Quách Thị B thanh toán giá trị công trình do bà Trần Thị L xây dựng trên diện tích 107m² đất (mà hai hai bên đặt cọc chuyển nhượng) và hỗ trợ di dời với số tiền là 80.000.000 đồng.

Tổng số tiền ông Nguyễn Viết C và bà Quách thị B thanh toán cho bà Trần Thị L là 300.000.000 đồng.

3. Bà Trần Thị L, anh Phạm Văn M có trách nhiệm bàn giao lại toàn bộ diện tích 107m² đất và các công trình xây dựng trên đất tại địa chỉ thửa đất số 27, tờ bản đồ số 4, địa chỉ thôn C, xã C, huyện T, Hà Nội (nay là xã D, Thành phố Hà Nội) cho ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B

Về án phí:

Án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn bà Trần Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Đối trừ vào số tiền dự phí kháng cáo đã nộp tại Biên lai thu số 0001939 ngày 25/7/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hà Nội.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho ông Nguyễn Viết C và bà Quách Thị B.

Bị đơn bà Trần Thị L không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015

Trường hợp Bản án, quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

Trần Thị Liên Anh

Nơi nhận:

• - VKSND Thành phố Hà Nội;
• - TAND khu vực 6 – Hà Nội;
• - Thi hành án dân sự Thành phố Hà Nội;
• - Các đương sự;
• - Lưu văn phòng;
• - Lưu hồ sơ vụ án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

Các Thẩm phán

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa