TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bản án số: 649/2025/DS-PT Ngày: 11/11/2025. V/v: Tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Trang Thư

Các Thẩm phán: 1/ Ông Phạm Văn Hùng

2/ Ông Nguyễn Quốc Định

Thư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Dương - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa: Bà Dương Thanh Giềng - Kiểm sát viên.

Ngày 11 tháng 11 năm 2025 tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 269/2025/TLPT-DS ngày 09 tháng 10 năm 2024 về việc “Tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 88/2025/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Cần Thơ) bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 617/2025/QĐ-PT ngày 22 tháng 10 năm 2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Hà Thị H, sinh năm 1972.

Nơi cư trú: ẤP M, xã H, thành phố Cần Thơ (trước là ấp M, thị trấn C, huyện P, tỉnh Hậu Giang); Có mặt.

- Bị đơn:Bà Hà Thị M, sinh năm 1961.

Nơi cư trú: ấp M, xã H, thành phố Cần Thơ (trước là ấp M, thị trấn C, huyện P, tỉnh Hậu Giang); Có mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Trần Văn H1, sinh năm 1970; Cùng địa chỉ cư trú với nguyên đơn; Có mặt.

* Người kháng cáo: Bị đơn bà Hà Thị M.

1

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 10 tháng 3 năm 2025 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Hà Thị H trình bày:

Vào ngày 06 tháng 4 năm 2022 âm lịch, bà Hà Thị M (bị đơn) cố cho nguyên đơn (bà Hà Thị H) phần đất có diện tích 15 công tọa lạc tại ấp M, thị trấn C, huyện P, tỉnh Hậu Giang (nay là ấp M, xã H, thành phố Cần Thơ). Hai bên thỏa thuận giá cố đất là 02 cây (20 chỉ) vàng 24k và 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng). Nguyên đơn đã giao đủ số tiền 100.000.000 đồng tại thời điểm cố đất, sau đó khoảng 10 ngày giao thêm 20 chỉ vàng 24k và thỏa thuận “khi nào bị đơn bán được đất sẽ chuộc lại đất và trả tiền, vàng cố đất”.

Đến khoảng trước tết năm 2024, bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng (do con trai bị đơn là Nguyễn Thanh B đưa), còn lại 02 cây vàng 24k bị đơn hứa khi nào bán được đất sẽ trả hết. Sau đó, bị đơn có trả thêm 80.000.000 đồng (giá vàng tại thời điểm này là 85.000.000 đồng/01 cây) nên khấu trừ vào số vàng nợ thì bị đơn còn nợ 01 cây (10 chỉ) vàng 24k và 5.000.000 đồng. Đối với phần đất cố thì nguyên đơn không quản lý mà trả lại cho bị đơn.

Trên cơ sở đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau: Chấm dứt hợp đồng cầm cố giữa nguyên đơn và bị đơn, buộc bị đơn trả lại cho nguyên đơn giá trị hợp đồng cầm cố còn nợ là 5.000.000 đồng và 10 chỉ vàng 24k.

* Tại biên bản lấy lời khai ngày 20 tháng 5 năm 2025 và quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Hà Thị M trình bày:

Khoảng tháng 4 năm 2021, bị đơn có cầm cố cho nguyên đơn phần đất diện tích khoảng 15.000m² tọa lạc tại ấp M, thị trấn C, huyện P, tỉnh Hậu Giang (nay là ấp M, xã H, thành phố Cần Thơ), với giá là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Hai bên có lập 02 giấy tay cố đất: Giấy tay thứ nhất thỏa thuận giá trị là 100.000.000 đồng, đã giao nhận tiền; sau đó, do bị đơn thiếu nợ người khác 100.000.000 đồng nên đề nghị nguyên đơn tăng giá cố đất thêm 100.000.000 đồng, lúc này nguyên đơn nói có sẵn 02 cây (20 chỉ) vàng 24k nên đã giao cho bị đơn, có lập giấy cố chuối (giấy tay thứ hai).

Đến khoảng trước tết năm 2024, bị đơn đã trả số tiền 100.000.000 đồng (do con trai bị đơn là Nguyễn Thanh B đưa); sau đó bị đơn trả thêm 80.000.000 đồng nên chỉ còn nợ nguyên đơn số tiền là 20.000.000 đồng. Do đó, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chỉ đồng ý trả số tiền còn nợ 20.000.000 đồng.

* Tại biên bản lấy lời khai ngày 04 tháng 6 năm 2025 và quá trình tổ tụng, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn H1 trình bày:

Việc cố đất giữa bà Hà Thị M và vợ ông là Hà Thị H ông không biết và không liên quan đến việc cố đất này, nhưng thừa nhận ông có khai thác hoa lợi (đốn chuối) trên phần đất trên. Ông đồng ý không tiếp tục khai thác hoa lợi trên đất của bị đơn.

2

Tại phiên tòa sơ thẩm,

Nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả 10 chỉ vàng 24k, tự nguyện không yêu cầu khoản tiền 5.000.000 đồng.

Bị đơn thừa nhận hiện phần đất cố bị đơn đã lấy lại và chuyển nhượng cho người khác 09 công, còn lại 06 công bị đơn quản lý nhưng chồng nguyên đơn (ông Trần Văn H1) vẫn vào phần đất này đốn chuối. Trên cơ sở đó, bị đơn yêu cầu ông H1 chấm dứt hành vi đốn chuối của bị đơn.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 88/2025/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Cần Thơ) đã tuyên xử:

• - Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Hà Thị H.
• - Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích khoảng 15.000m² tọa lạc tại ấp M, thị trấn C, huyện P, tỉnh Hậu Giang giữa bà Hà Thị H và bà Hà Thị M vô hiệu. Buộc ông Trần Văn H1 chấm dứt việc khai thác hoa lợi trên phần đất này.
• - Buộc bà Hà Thị M có nghĩa vụ trả cho bà Hà Thị H 10 (mười) chỉ vàng 23k.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định miễn án phí và quyền kháng cáo của đương sự theo luật định.

Tại đơn kháng cáo đề ngày 09/7/2025, bị đơn bà Hà Thị M yêu cầu cấp phúc thẩm “Sửa án sơ thẩm” theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Bị đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo, tuy nhiên đồng ý trả 20.000.000 đồng còn nợ.

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát:

Về tố tụng: Hoạt động tố tụng của người tiến hành tố tụng, người tham gia tố tụng đã tuân thủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích, đánh giá các tài liệu chứng cứ và tình tiết, dữ kiện liên quan thể hiện: Bản án sơ thẩm xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ; tuy nhiên việc tuyên buộc trả vàng là chưa phù hợp, cần quy đổi thành tiền tại thời điểm xét xử. Đối với bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới. Nên đề nghị Hội đồng xét xử “Sửa bản án sơ thẩm” về việc buộc trả bằng tiền.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

3

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Kháng cáo của bị đơn bà Hà Thị M trong thời hạn luật định, thuộc trường hợp miễn nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên hợp lệ.

[2] Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn, ý kiến của bị đơn, của đương sự khác và các chứng cứ đã thẩm tra cho thấy: Các đương sự tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất; trong đó: bị đơn cư trú và bất động sản liên quan tranh chấp tọa lạc tại địa giới hành chính nên Tòa án nhân dân huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Cần Thơ) thụ lý giải quyết và xác định quan hệ pháp luật (có điều chỉnh về cụm từ sử dụng) là có căn cứ, đúng thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Sau khi xét xử sơ thẩm, nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không kháng cáo.

Riêng, bị đơn bà Hà Thị M cho rằng: Phần đất cố giữa các đương sự có tổng số tiền là 200.000.000 đồng (tại thời điểm đó, nguyên đơn giao 100.000.000 đồng và 02 cây vàng, có ghi cụ thể trong biên nhận) nên đương sự kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm “Sửa án sơ thẩm” theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn đồng ý trả 20.000.000 đồng còn nợ.

[4] Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, yêu cầu của đương sự và diễn biến tại phiên tòa, Hội đồng xét xử chỉ xem xét phần có kháng cáo theo quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[5] Xét yêu cầu kháng cáo của đương sự:

Hội đồng xét xử xét thấy:

[5.1] Theo nguyên đơn, giá trị hợp đồng cầm cố là 100.000.000 đồng và 02 cây/lượng (20 chỉ) vàng 24k (trong đó: nguyên đơn đã giao đủ tiền, vàng vào thời điểm cố). Quá trình giao dịch, bị đơn trả được 180.000.000 đồng [gồm: lần thứ nhất, do Nguyễn Thanh B (con trai bị đơn) đưa 100.000.000 đồng tương đương 01 cây/lượng vàng 24k; lần thứ hai bị đơn trả 80.000.000 đồng (giá vàng tại thời điểm này là 85.000.000 đồng/01 cây) khấu trừ vào số vàng nợ nên bị đơn còn nợ 01 cây/lượng (10 chỉ) vàng 24k và 5.000.000 đồng. Cho đến tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn tự nguyện giảm một phần nợ cho bị đơn; theo đó, chỉ yêu cầu bị đơn trả 10 chỉ vàng 24k, không yêu cầu trả khoản tiền 5.000.000 đồng.

[5.2] Bị đơn cho rằng giá trị hợp đồng cầm cố là 200.000.000 đồng, bị đơn đã trả hai lần tổng cộng là 180.000.000 đồng (gồm: lần thứ nhất trả 100.000.000 đồng tương đương 01 cây/lượng vàng 24k, lần thứ hai trả 80.000.000 đồng) nên chỉ còn nợ 20.000.000 đồng.

[5.3] Xét cùng một sự việc nhưng nguyên – bị đơn có những lời trình bày

4

và yêu cầu/ý kiến khác nhau nên cần xem xét toàn diện trong tổng thể các tình tiết của vụ án.

Cụ thể:

Hai bên giao dịch có thiết lập các văn bản (giấy tay) về nội dung liên quan. Dẫn chiếu lần lượt giấy tay thể hiện như sau:

• - Thứ nhất, Biên nhận năm 2021 (Bút lục: 01 - cung cấp bản chính tại phiên tòa phúc thẩm):
• Tôi Hà Thị M có cố đất cho em tôi là Hà Thị H trước là 2 cây vàn (vàng) 24kara ngày mùng 6 tháng 4, sau một trăm triệu đồng. Lúc nào bán đất được tôi sẽ trả vàn (vàng) và tiềng (tiền) đủ cho Hà Thị H cố đất 15 công chồng chúi (trồng chuối).
• (Ký và ghi rõ họ tên lần lượt Hà Thị M, Hà Thị H).
• - Thứ hai, Giấy cố chuối ngày 10/4/2021 (Bút lục: 17 - cung cấp bản chính tại phiên tòa phúc thẩm):
• Tôi tên Hà Thị M có cố chuối cho bà Hà Thị H với số vàng là 2 cây vàng (hai cây vàng). Khi nào tôi bán đất tôi trả đủ.
• (Ký và ghi rõ họ tên bên cố Hà Thị M; kèm ghi nhận con Nguyễn Thanh B).

Từ các biên nhận được thiết lập cho thấy: Hai bên giao dịch bao gồm cả vàng và tiền. Bị đơn cho rằng có sự quy đổi thành tổng cộng số tiền 200.000.000 đồng, nhưng không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh về sự thống nhất quy đổi thành tiền; góc độ nguyên đơn không thừa nhận nên không có cơ sở xem xét thỏa mãn đối với lời trình bày đơn phương của bị đơn cho sự việc xảy ra. Do đó, căn cứ giấy tờ ghi nhận thỏa thuận của các bên là cơ sở xác định: giá trị thỏa thuận cầm cố là 02 cây/lượng (20 chỉ) vàng 24k và 100.000.000 đồng.

[5.4] Đối với từng số tiền đã trả [lần thứ nhất 100.000.000 đồng (tương đương 01 cây/lượng vàng), lần thứ hai 80.000.000 đồng] được hai bên thống nhất thừa nhận nên là tình tiết sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại khoản 2 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đối trừ số tiền các bên đã thực hiện với nhau (như liệt kê trên) nên bị đơn còn nợ nguyên đơn số tiền, vàng là 01 cây/lượng (10 chỉ) vàng 24k và 5.000.000 đồng. Việc nguyên đơn tự nguyện giảm một phần nợ (không yêu cầu trả khoản tiền 5.000.000 đồng) là hoàn toàn có lợi cho bị đơn nên cấp sơ thẩm ghi nhận là thỏa đáng.

[6] Như vậy, giao dịch về cầm cố quyền sử dụng đất giữa các đương sự đã chấm dứt, bị đơn đã nhận lại đất (theo sự thừa nhận của đương sự và đã phát sinh hiệu lực theo phán quyết của Tòa án cấp sơ thẩm mà không có kháng cáo, kháng nghị về phần này). Do đó, đối với nghĩa vụ bị đơn còn nợ nguyên đơn 10 chỉ vàng 24k thì có nghĩa vụ hoàn trả tài sản theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, Nhà nước đã xác định các hành vi vi phạm

5

trong hoạt động kinh doanh vàng, đó là sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán/giao dịch theo tinh thần hướng dẫn tại khoản 4 Điều 19 Nghị định số: 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ về quản lý hoạt động kinh doanh vàng; việc cấp sơ thẩm tuyên nghĩa vụ trả vàng là chưa phù hợp mà cần thiết quy đổi thành tiền tại thời điểm xét xử nên “Sửa án sơ thẩm” về thực trạng này.

Tra cứu giá giao dịch vàng tại thời điểm xét xử ghi nhận: vàng loại 9999 (24k), giá mua là 13.700.000 đồng/01 chỉ, giá bán là 13.900.000 đồng. Tại phiên tòa phúc thẩm, theo nguyên đơn: vàng tại địa phương có giá giao dịch là 13.400.000 đồng/chỉ. Nên căn cứ giá vàng địa phương quy đổi thành tiền nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự, tương ứng là: 13.400.000 đồng/01 chỉ x 10 chỉ = 134.000.000 đồng.

Trên cơ sở đó, bị đơn kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ mới chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp nên không có cơ sở chấp nhận.

[7] Về án phí dân sự phúc thẩm:

Kháng cáo của bị đơn không được chấp nhận, nhưng đương sự là người cao tuổi nên được miễn nộp tiền án phí theo hướng dẫn tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 31/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án.

[8] Những phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực thi hành và đảm bảo giá trị pháp lý ràng buộc nên không xem xét.

Tuy nhiên, trong vụ án có những vấn đề cần được nhắc nhở như sau:

• - Một là, việc cấp sơ thẩm tuyên “Buộc ông Trần Văn H1 chấm dứt việc khai thác hoa lợi trên phần đất này”; nhưng xét về thủ tục tố tụng, trong vụ án trên cơ sở yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn không có phản tố, người liên quan (ông H1) không có yêu cầu độc lập và thực hiện thủ tục theo quy định tại các Điều 200, 201 và 202 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, quá trình tố tụng tại cấp sơ thẩm, các đương sự thống nhất sự kiện “ông H1 chồng nguyên đơn có vào phần đất để khai thác hoa lợi (đốn chuối)” và ông H1 tự nguyện chấm dứt hành vi này nên được xem là nhằm giải quyết dứt điểm các vấn đề phát sinh từ giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất trong vụ án nên không đặt vấn đề “Hủy án” ra xem xét.
• - Hai là, tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn tự nguyện không yêu cầu khoản tiền 5.000.000 đồng (trong yêu cầu ban đầu theo đơn khởi kiện - Bút lục: 03) nên được xem là rút một phần yêu cầu khởi kiện. Trong trường hợp này, Hội đồng xét xử sơ thẩm phải “Đình chỉ xét xử” đối với phần yêu cầu (5.000.000 đồng) nguyên đơn đã rút theo quy định tại Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Nhưng, những thiếu sót nêu trên không ảnh hưởng tính đúng đắn khi giải quyết vụ án, không xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự, cá nhân,

6

tổ chức khác; song, cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm trong hoạt động tố tụng khi giải quyết tranh chấp tại Tòa án.

[9] Từ những phân tích trên, đề nghị của đại diện Viện kiểm sát là phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 và khoản 2 Điêu 282 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Hà Thị M về việc xác định số tiền còn nợ.

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 88/2025/DS-ST ngày 25 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân huyện Phụng Hiệp, tỉnh Hậu Giang (nay là Tòa án nhân dân khu vực 13 - Cần Thơ) về quy đổi giá trị vàng thành tiền tại thời điểm xét xử.

Áp dụng:

• - Các Điều 122, 123 và 131 Bộ luật Dân sự năm 2015;
• - Nghị định số: 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ về quản lý hoạt động kinh doanh vàng;
• - Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

* Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hà Thị H đối với bị đơn bà Hà Thị M về nghĩa vụ tài sản.

Buộc bà Hà Thị M có nghĩa vụ trả cho bà Hà Thị H số tiền là 134.000.000 đồng (Một trăm ba mươi bốn triệu đồng) tương ứng giá trị 10 (mười) chỉ vàng 24k tại thời điểm xét xử.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Miễn nộp tiền án phí cho bị đơn bà Hà Thị M (do thuộc trường hợp người cao tuổi).

3. Những phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ thời điểm hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị nên thi hành theo phần quyết định của bản án sơ thẩm.
4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

7

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nơi nhận: - Đương sự; - VKSND thành phố Cần Thơ; - TAND khu vực 13 – Cần Thơ; - Phòng THADS khu vực 13 – Cần Thơ; - Lưu hồ sơ vụ án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Thị Trang Thư

8