NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC 3- CAO BẰNG

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Mã Thị Diệu;

Các Hội thẩm nhân dân: Ông Phương Văn Tư và bà Nông Diệu Huế;

Thư ký phiên tòa: Bà Triệu Thị Thu Hương - Thư ký Toà án nhân dân khu vực 3 - Cao Bằng;

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 3 - Cao Bằng tham gia phiên tòa:

Ông Thẩm Minh Đức - Kiểm sát viên

Trong các ngày 15 và 26/9/2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân khu vực 3 - Cao Bằng xét xử sơ thẩm công khai vụ án Dân sự thụ lý số: 03/2025/TLST-DS ngày 20 tháng 01 năm 2025 về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 04/2025/QĐXXST-DS ngày 18/7/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 06/2025/QÐST-DS ngày 12/8/2025, Quyết định hoãn phiên tòa số 09/2025/QÐST-DS ngày 29/8/2025 và Quyết định tạm ngừng phiên tòa số 04/2025/QÐST-DS ngày 15/9/2025, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Chị Dương Thị H, sinh năm 1991; địa chỉ: xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng; có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Bà Nông Thị H1, sinh năm 1988; địa chỉ: Tổ H, phường T, tỉnh Cao Bằng; có mặt

- Bị đơn: Bà Bế Thị T, sinh năm 1975; địa chỉ: xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng; có mặt

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan: Anh Nông Văn M, sinh năm 2001; địa chỉ: xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng; có mặt

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn: Ông Bế Văn B - Trợ giúp viên pháp lý tại Trung tâm Trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh C; có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.

- Những người làm chứng:

1. Chị Lâm Thị H2, sinh năm 1987; địa chỉ: xóm P, xã T, tỉnh Cao Bằng; vắng mặt.
2. Chị Nông Thị L, sinh năm 1985; vắng mặt
3. Chị Nông Thị A, sinh năm 1983; vắng mặt

Cùng địa chỉ: Xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng.

4. Chị Trần Thị Mỹ L1, sinh năm1993; địa chỉ: Xóm N, xã T, tỉnh Cao Bằng; có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.
5. Chị Ngô Thị Y, sinh năm 1992; địa chỉ: Xóm B, xã T, tỉnh Cao Bằng; có mặt tại phiên tòa, vắng mặt khi tuyên án.
6. Anh Dương Văn T1, sinh năm 1988; địa chỉ: C phố, xã T, tỉnh Cao Bằng; vắng mặt.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 13/01/2025, bản tự khai và các lời khai tiếp theo ở Toà án, nguyên đơn chị Dương Thị H, có người đại diện theo ủy quyền là bà Nông Thị H1 trình bày:

Ngày 27/02/2020 chị và bà Bế Thị T đã ký kết với nhau Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nhận chuyển nhượng thửa đất tại địa chỉ: xóm T, thị trấn T, huyện T, tỉnh Cao Bằng (nay là xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng). Hai bên thỏa thuận gia đình bà T sẽ chuyển nhượng cho chị diện tích 100m² đất có chiều rộng mặt đường tỉnh lộ 250 là 5m, chiều dài 20m với số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng, chị đã thanh toán đầy đủ số tiền đặt cọc nêu trên cho gia đình bà T tuy nhiên bà T chỉ thực hiện việc chỉ mốc giới cho chị mà không thực hiện thủ tục tách thửa, sang tên cho chị.

Chị đã nhiều lần liên hệ đề nghị bà T thực hiện theo đúng thỏa thuận là cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng các giấy tờ cần thiết khác và thực hiện thủ tục chuyển nhượng, sang tên cho chị nhưng bà T không hợp tác.

Việc bà T không cung cấp các giấy tờ cần thiết, không làm thủ tục sang tên như đã thỏa thuận đã trực tiếp xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của chị, nên chị yêu cầu tuyên hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020 giữa chị và bà Bế Thị T và yêu cầu phạt cọc số tiền 270.000.000 đồng.

Tuy nhiên tại đơn thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Dương Thị H yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020 vô hiệu và yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bà Bế Thị T trả số tiền đặt cọc đã nhận là 270.000.000 đồng; buộc bà Bế Thị T trả lãi phát sinh đới với số tiền 270.000.000 đồng kể từ ngày 27/02/2020 đến ngày xét xử (tạm tính đến ngày 15/8/2025) là 147.650.000 đồng; buộc bà T hoàn trả chi phí xây kè đất là 60.000.000 đồng; thuê máy xúc san mặt bằng 4.500.000 đồng; hoàn trả phí san lấp đất 7.500.000 đồng; tổng cộng 489.650.000 đồng

Tại bản tự khai và các các lời khai tiếp theo tại Tòa án bị đơn bà Bế Thị T trình bày: Hai vợ chồng bà là Nông Văn T2 và Bế Thị T cùng con trai có mặt khi ký Hợp đồng đặt cọc mua bán đất với chị Dương Thị H vào ngày 27/02/2025, tuy nhiên chỉ có bà ký vào hợp đồng vì chồng và con trai bà không biết chữ nên không ký. Khi đó bà chỉ được ký biên bản giao tiền mua đất, ngày 29/12/2022 chồng bà chết, sau khi chồng bà chết chị H mới đưa cho bà ký hợp đồng đặt cọc này. Bà xác nhận được ký hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020 với chị Dương Thị H. Nội dung hợp đồng là đặt cọc mua bán 01 thửa ruộng có diện tích là 5m x 20m (được tạo ra từ 2 phần của hai thửa ruộng khác nhau) địa chỉ tại Tổ N, thị trấn T, huyện T, tỉnh Cao Bằng; bà không nhớ số thửa, số diện tích của các thửa. Các thửa đất này đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đứng tên hai vợ chồng bà. Số tiền giao nhận là 270.000.000 đồng, cả hai vợ chồng bà trực tiếp nhận tiền, bà không nhớ thời gian nào nhận đủ tiền. Trong quá trình lập hợp đồng bà và chị H không hề thỏa thuận về vấn đề phạt cọc hợp đồng hay thời gian thực hiện hợp đồng và chị H có nói với bà sẽ tự làm tất cả các giấy tờ liên quan đến thửa đất. Sau khi nhận đủ tiền, chồng bà chết nên bà đã đi làm thủ tục thừa kế để tách bìa đỏ cho chị H, do thủ tục phức tạp nên hiện vẫn chưa tách xong. Hiện thửa đất chị H đã quản lý và sử dụng được khoảng 2 - 3 năm nay, trên đất chỉ có cỏ voi do chị H trồng và xung quanh được xây hàng gạch.

Đối với việc chênh lệch diện tích sau khi thẩm định chỉ còn 97,2m² là do khi giao đất cho H thì đã đo bằng tay dẫn tới việc sai số. Chính bản thân bà cũng không biết có sự chênh lệch này cho tới khi có kết quả xem xét thẩm định. Do không đủ 100m² theo thỏa thuận, bà sẽ tự nguyện bù thêm đất để đủ 100m² khi chuyển nhượng sang cho chị Dương Thị H do xung quanh đều là đất của bà.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Nông Văn M trình bày: Anh là con trai của ông Nông Văn T2 và bà Bế Thị T. Anh không biết sự việc đặt cọc tiền mua đất giữa bố mẹ anh và chị H nên nên không có ý kiến gì và hoàn toàn nhất trí với mọi ý kiến của mẹ anh trong quá trình giải quyết vụ án.

Những người làm chứng Lâm Thị H2, Nông Thị L, Nông Thị A, Dương Văn T1 vắng mặt tại phiên tòa đã có lời khai tại Tòa như sau:

Người làm chứng Lâm Thị H2 trình bày: Chị là chị em trong họ với chị Dương Thị H, không có quan hệ gì với bà Bế Thị T. Khi chị H và bà T thực hiện việc đặt cọc mua bán đất vào ngày 27/02/2020 chị có được chứng kiến toàn bộ quá trình và được ký vào biên bản giao tiền mua đất. Khi đó gia đình bà T có mặt cả ba người là ông T2, bà T và con trai, nhưng chỉ có bà T đại diện ký vào biên bản do ông T2 nói rằng ông T2 không biết chữ. Ngày 27/02/2020 H được giao cho bà T 250.000.000 đồng, còn 20.000.000 đồng giao sau nhưng giao lúc nào tôi không rõ. Đối với Hợp đồng đặt cọc đề ngày 27/02/2020 được lập sau khi ông T2 đã chết, do H đã làm mất biên bản cũ. Hai bên ký hợp đồng mua bán đối với 01 thửa đất rộng 5m - dài 20m, chị không rõ là số thửa, diện tích ra sao, chỉ biết có địa chỉ tại Tổ N, thị trấn T. Còn đối với vấn đề phạt cọc hai người có thỏa thuận không thì chị không nắm được. Trước khi chồng bà T mất, chị cùng H được đến nhà bà T để thúc giục việc làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gặp. Sau đó chồng bà T mất, chị được cùng đến nhà bà T một lần nữa, về thời gian do lâu ngày chị không nhớ rõ. Nội dung cuộc nói chuyện giữa H và bà T là H yêu cầu bà T tách thửa để H làm thủ tục, nhưng bà T trả lời chưa tách được. Ngoài ra chị còn được chứng kiến H gọi điện giục bà T 02 lần và bà T trả lời do ốm nên không đi làm thủ tục được.

Người làm chứng Dương Văn T1 khai: Anh là bạn học của chị Dương Thị H, không quen biết bà T. Trong thời gian gần đây anh được ký vào 01 giấy xác nhận do H mang đến, anh không rõ nội dung trong giấy, chỉ được ký. Khoảng mấy năm trước anh được H thuê máy xúc để đào đất, xe chở đất và cung cấp vật liệu chứ không được xây, do thời gian đã lâu nên không nhớ số tiền bao nhiêu.

Người làm chứng Nông Thị L khai: Chị là bạn bè quen biết với chị Dương Thị H và không có quan hệ gì với bà Bế Thị T. Quá trình H thúc giục bà T làm thủ tục mua bán đất đai chị được đi cùng và chứng kiến nhiều lần bao gồm cả trước và sau khi chồng của bà T chết, cụ thể bao nhiêu lần chị không nhớ. Tuy nhiên bà T nhiều lần lấy lý do ốm, bận việc và hứa hẹn sẽ đi làm thủ tục vào mấy hôm sau.

Người làm chứng Nông Thị A khai: Chị là cô trong họ của chị Dương Thị H, không có quan hệ gì với bà Bế Thị T. Quá trình H thúc giục bà T làm thủ tục mua bán đất chị có được đi cùng và chứng kiến nhiều lần, cụ thể bao nhiêu lần chị không nhớ được nhưng bà T lấy lý do ốm, bận,... và nói là chưa làm thủ tục được.

Tại phiên toà nguyên đơn Dương Thị H yêu cầu đưa thêm người làm chứng Nông Thị Mỹ L2 và Ngô Thị Y vào tham gia tố tụng với tư cách người làm chứng và được Hội đồng xét xử chấp nhận.

Người làm chứng Trần Thị Mỹ L1 khai: Chị là bạn của chị Dương Thị H, không có quan hệ gì với bà T. Trong một lần đi chợ với chị Dương Thị H chị được nghe H nói với bà T yêu cầu bà T lấy giấy tờ đất để H đi làm thủ tục giấy tờ sang tên, thời gian nào nói thì thì chị không nhớ.

Người làm chứng Ngô Thị Y khai: Chị là bạn của chị H, không có quan hệ với bà T, khoảng hơn một năm trước trong lúc đi chợ chị có nghe chị H được giục bà T làm thủ tục giấy tờ đất.

Tại biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16/4/2025 của Tòa án nhân dân huyện Trùng Khánh, tỉnh cao Bằng (nay là Tòa án nhân dân khu vực 3 - Cao Bằng) xác định được: 100m2 đất tại xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng có hiện trạng như sau: Trên thửa đất có cỏ voi do chị Dương Thị H trồng và có hàng gạch vồ cao khoảng 60 cm xây xung quanh (phía Bắc, Đ, T3) thửa đất.

Diện tích đất được tạo thành từ 03 thửa: 01 phần thửa đất số 34, tờ bản đồ số 31-5; 01 phần của thửa đất số 35, tờ bản đồ 31-5; 01 phần của thửa đất số 39, tờ bản đồ số 31-5 (theo bản đồ địa chính năm 2003) đều đứng tên Nông Văn T2 - Bế Thị T.

Tứ cận thửa đất: phía Bắc giáp thửa đất số 34, 35 tờ bản đồ 31-5; phía Đông giáp thửa số 39, tờ bản đồ số 31-5; phía Nam giáp đất của chị Hoàng Thị T4; phía Tây giáo hành lang an toàn giao thông và đường quốc lộ số 34.

Diện tích: 97,2 m²

Tại biên bản định gái tài sản ngày 27/8/2025 và báo cáo thuyết minh về việc định giá tài sản ngày 10 tháng 9 năm 2025 Hội đồng định giá kết luận: Thửa đất diện tích 97,2 m² có giá: 4.630.520 đồng; hàng rào xây gạch xi măng 20x40x14, dài 40,8m, cao 0,75m có giá 5.434.434 đồng.

Tại phiên tòa, nguyên đơn Dương Thị H yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng, buộc bà Bế Thị T trả lãi phát sinh đới với số tiền 270.000.000 đồng kể từ ngày 27/02/2020 đến ngày xét xử 15/9/2025 là 149.831.000 đồng; buộc bà T hoàn trả chi phí xây kè đất là 60.000.000 đồng; thuê máy xúc san mặt bằng 4.500.000 đồng; hoàn trả phí san lấp đất 7.500.000 đồng; tổng cộng 491.831.000 đồng

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn - Bà Nông Thị H1 trình bày: Ngày 27/02/2020, bà Dương Thị H và bà Bế Thị T ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng 100m² đất với giá 270.000.000 đồng. Bà H đã giao đủ tiền đặt cọc, hai bên đã xác định vị trí ngoài thực địa, cắm mốc ranh giới rõ ràng. Sau đó, để bảo vệ tài sản và chuẩn bị cho việc sang tên, bà H đã bỏ chi phí xây kè bao quanh, san lấp đất, quản lý phần đất ổn định suốt nhiều năm. Điều này chứng minh bà H thực sự mong muốn và có thiện chí hoàn tất giao dịch. Như vậy, hợp đồng đặt cọc được thiết lập hợp pháp (theo Điều 117 BLDS 2015) và nguyên đơn đã hoàn tất nghĩa vụ của mình. Cơ quan chức năng đã có văn bản trả lời: thửa đất không thể tách, không thể gộp vì vướng đường giao thông (bờ thửa). Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải chuyển quyền sử dụng từ bên bán sang bên mua. Nếu không thể tách thửa, không thể sang tên thì hợp đồng không đạt mục đích và không có khả năng thực hiện. Theo Điều 408 BLDS 2015, đây là trường hợp hợp đồng vô hiệu do đối tượng không thể thực hiện. Trong suốt gần 5 năm kể từ ngày nhận tiền, bà T không cung cấp hồ sơ pháp lý, không lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng; không có động thái hỗ trợ thủ tục tách thửa. Theo Điều 278 BLDS quy định, trong trường hợp không có thỏa thuận về thời hạn, mỗi bên đều có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bất cứ lúc nào nhưng phải trong một thời gian hợp lý. Gần 5 năm không thực hiện, không có lý do chính đáng rõ ràng là vi phạm nghĩa vụ. Trong suốt quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không xuất trình được chứng cứ chứng minh rằng nguyên đơn gây cản trở hay từ chối giao kết hợp đồng; ngược lại, nguyên đơn luôn thể hiện thiện chí thực hiện hợp đồng, nhiều lần thúc giúc bị đơn giao “bìa đỏ” để đi làm thủ tục; thậm chí bỏ chi phí xây kè, san lấp đất. Như vậy, bị đơn là bên có lỗi chính dẫn đến giao dịch không thể thực hiện, gây thiệt hại cho nguyên đơn. Do đó, bị đơn phải hoàn trả tiền cọc, bồi thường thiệt hại và trả lãi do chiếm dụng. Căn cứ Điều 123 và Điều 408 BLDS, hợp đồng đặt cọc có đối tượng không thể thực hiện sẽ vô hiệu. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 BLDS quy định: các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Nhưng thiệt hại của nguyên đơn không chỉ dừng ở số tiền 270.000.000 đồng. Trong suốt thời gian bị chiếm dụng tiền: Nguyên đơn mất cơ hội sử dụng số tiền để đầu tư, gửi tiết kiệm; nguyên đơn phải tự bỏ chi phí bảo vệ tài sản (xây kè, san lấp, thuê máy xúc); phát sinh chi phí đi lại, làm hồ sơ, theo đuổi vụ kiện. Đây là tổn thất thực tế, trực tiếp theo Điều 419 BLDS 2015 mà bị đơn phải bồi thường. Đề nghị Hội đồng xét xử: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020 vô hiệu theo quy định tại điều 123 và Điều 408 BLDS 2015 do đối tượng giao dịch không đủ điều kiện thực hiện và vi phạm điều cấm của luật; buộc bị đơn hoàn trả cho nguyên đơn toàn bộ số tiền đã nhận đặt cọc là 270.000.000 đồng; buộc bị đơn thanh toán tiền lãi phát sinh trên số tiền 270.000.000 đồng, tính từ ngày 27/02/2020 đến ngày xét xử sơ thẩm (15/09/2025), theo khoản 2 Điều 468 BLDS 2015 với mức lãi suất 10%/năm, ước tính khoảng 149.831.000 đồng. Đây là khoản bù đắp hợp lý do bị đơn chậm hoàn trả tiền trong thời gian dài, gây thiệt hại cho nguyên đơn; buộc bị đơn bồi thường thiệt hại thực tế mà nguyên đơn đã bỏ ra để quản lý, bảo vệ và duy trì giá trị quyền sử dụng đất là 72.000.000 đồng bao gồm: Chi phí xây kè: 60.000.000 đồng, chi phí san lấp: 7.500.000 đồng, chi phí thuê máy xúc: 4.500.000 đồng.

Bị đơn Bế Thị T không nhất trí với yêu cầu của nguyên đơn, tại phiên tòa bà vẫn cho rằng thửa đất vẫn đủ điều kiện để chuyển nhượng và hiện bà đang tiến hành các thủ tục giấy tờ để chuyển nhượng cho nguyên đơn, nếu nguyên đơn không lấy đất nữa bà chỉ nhất trí trả lại số tiền đã nhận là 270.000.000 đồng.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn - Trợ giúp viên pháp lý Bế Văn B trình bày: Đối với Biên bản giao tiền mua đất được xác lập ngày 27/02/2020 có các thành phần bên bán, bên mua đất và người làm chứng đã xác nhận thống nhất và giá bán là 270.000.000 đồng với kích thước đất 5m mặt đường và chiều dài là 20m. Đây chính là giao dịch dân sự được quy định tại Điều 116 BLDS năm 2015 và phù hợp với quy định về hình thức tại Điều 119 BLDS năm 2015, về bản chất đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 502 BLDS năm 2015. Tuy nhiên, theo pháp luật chuyên ngành về đất đai thì khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuân thủ về mặt hình thức theo đúng quy định tại Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 (Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai năm 2024). Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn ký kết ngày 27/02/2020 đã vi pháp về mặt hình thức "hợp đồng viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực", căn cứ Điều 129, Điều 132 BLDS năm 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuy nhiên, trên thực tế hai bên đã thực hiện nghĩa vụ đầy đủ, bên bán đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng 270.000.000 đồng. Bên mua đất đã tiến hành xây ranh giới bằng gạch xi măng mặc dù chưa có quyền sử dụng đối với diện tích đất chuyển nhượng.

Đối với hợp đồng đặt cọc ghi ngày 27/02/2020, đây là hợp đồng giả tạo được lập sau khi các bên đã ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/02/2020. Điều này đã được người làm chứng là bà Lâm Thị H2 cư trú tại P, xã T, tỉnh Cao Bằng xác nhận "hợp đồng đặt cọc ghi ngày 27/02/2020 được lập sau khi ông T2 đã mất", ngoài ra bà H2 và bị đơn cũng khẳng định sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nguyên thanh toán hết tiền theo thoả thuận 270 triệu sau khi ông T2 mất mới lập hợp đồng đặt cọc. Đồng thời trên thực tế khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đặt cọc thì thông thường chỉ đặt cọc cao nhất từ 20% - 30% giá trị chuyển nhượng chứ không đặt cọc hết số tiền, Điều 328 BLDS 2015 quy định hợp đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong tương lai. Trong trường vụ án này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên đã ký kết và bên nhận chuyển nhượng đã trả tiền đầy đủ như giá trị hợp đồng rồi mới lập hợp đồng đặt cọc là không hợp lý về mặt bản chất giao dịch.

Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc ghi ngày 27/02/2020 là vô hiệu do giả tạo, hợp đồng đặt cọc không nhằm mục đích bảo đảm thật sự, mà nhằm mục đích che giấu hợp đồng chuyển nhượng đất được các bên xác lập ngày 27/02/2020 và được nguyên đơn tạo chứng cứ không chính đáng, không khách quan đòi phạt cọc bị đơn.

Về nghĩa vụ của bị đơn: sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bị đơn đã thực hiện đúng nghĩa vụ của bên chuyển nhượng như cho phép bên nguyên đơn thuê Trung tâm kỹ thuật tài nguyên môi trường tỉnh C đo vẽ diện tích chuyển nhượng trên các thửa đất hợp pháp của bị đơn, cho phép nguyên đơn xây ranh giới bao quanh bằng gạch xi măng mặc dù về mặt pháp lý nguyên đơn chưa có quyền đối với diện tích đất chuyển nhượng (trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không ghi nguyên đơn được phép làm gì từ khi hợp đồng được ký kết).

Sau đó, năm 2022 ông Nông Văn T2 chết. Đây là nguyên nhân bất khả kháng dẫn đến việc thời gian thực hiện hợp đồng kéo dài vì ông T2 có tên trong hợp đồng. Sau khi lo hậu sự cho chồng bị đơn cũng đã thực hiện các thủ tục hành chính tiếp theo như: thủ tục về thừa kế, uỷ quyền cho Văn phòng C thực hiện các thủ thục đất đai tiếp theo theo đúng quy định. Về các thủ tục hành chính về đất đai bị đơn đã gửi Toà án 03 Giấy CNQSDĐ gồm các thửa 34,35,39 tờ bản đồ số 31 cấp ngày 29 tháng 10 năm 2009 đã thực hiện xong về thủ tục thừa kế, Giấy uỷ quyền của bị đơn với Văn phòng C ngày 27/03/2025. Do đó, bị đơn chưa vi phạm nghĩa vụ bên bán mà hiện nay vẫn đang thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.

Do đó, căn cứ Điều 124 BLDS năm 2015 đề nghị Hội đồng xét xử tuyên bố hợp đồng đặt cọc ghi ngày 27/02/2020 giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu; căn cứ khoản 2 Điều 131 BLDS năm 2015 bên mua bà Dương Thị Hoa khôi P lại tình trạng ban đầu diện tích đất chuyển nhượng, bên bán Bế Thị T hoàn trả cho bên mua 270.000.000 đồng đã nhận của bên mua.

Hợp đồng được ký kết giữa hai bên không phải hợp đồng vay, hai bên cũng không có thoả thuận trong hợp đồng về việc phải chịu lãi suất nên không chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn. Đối với các yêu cầu khác không có căn cứ nên không chấp nhận. Về án phí dân sự sơ thẩm căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết 326/2016 ngày 30/12/2016 của UBTVQH thì bị đơn thuộc đối tượng được miễn án phí dân sự. Do đó, đề nghị HĐXX xem xét miễn án phí dân sự cho bị đơn.

Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn đối đáp lại ý kiến của Trợ giúp pháp lý: Hợp đồng được ký kết giữa chị Dương Thị H và bà Bế Thị T vô hiệu không phải do giả tạo, hợp đồng ghi rõ là hợp đồng đặt cọc, ngoài nội dung đặt cọc không thể hiện có hợp đồng nào khác. Theo quy định tại Điều 328 về đặt cọc không có quy định được phép đặt cọc số tiền bao nhiêu. Nếu đây là hợp đồng chuyển nhượng thì phải có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, bị đơn không có chứng cứ chứng minh có hợp đồng nào khác ngoài hợp đồng này. Quá trình nguyên đơn xây kè, đổ đất được sự nhất trí của bị đơn, thậm chí bị đơn còn chỉ mốc mà không có một ý kiến gì từ năm 2020 đến nay do đó bị đơn phải chịu các chi phí do nguyên đơn yêu cầu. Bị đơn đã kéo dài việc thực hiện các thủ tục giấy tờ được 05 năm do đó đã vi phạm nghĩa vụ, việc bị đơn làm một số thủ tục như thừa kế chỉ để chống chế cho rằng bị đơn không vi phạm nghĩa vụ.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử vụ án, Thư ký được phân công tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng, đầy đủ theo quy định. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chấp hành đúng quy định tại Điều 70, 71, 72 và 73 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ý kiến về việc giải quyết vụ án: Trên cơ sở các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đơn trình bày của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025), điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 147, 157, 158, 165, 271, 273, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, 131 và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015; điểm đ khoản 1 Điều 12, Điều 26, khoản 4 Điều 27 Nghị quyết số 326 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, đề nghị:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Dương Thị H: Tuyên bố hợp đồng đặt cọc ký ngày 27/02/2020 giữa bên đặt cọc là chị Dương Thị H và bên nhận đặt cọc là bà Bế Thị T vô hiệu. Bà T phải trả lại cho Chị H số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng.

Chấp nhận một phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do nguyên đơn đã đầu tư vào đất sau khi ký hợp đồng đặt cọc gồm: Hàng rào bằng gạch xi măng 5.434.434d/2 = 2.717.217 đồng (nguyên đơn yêu cầu 60.000.000 đồng).

Không chấp nhận yêu cầu tính lãi suất trên số tiền đặt cọc 270.000.000đ, kể từ ngày 27/02/2020 đến ngày 15/9/2025 là 149.831.000 đồng; chi phí thuê máy xúc san mặt bằng 4.500.000 đồng; chi phí đổ đất 15 xe x 500.000đ = 7.500.000 đồng.

Về án phí: Nguyên đơn và bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm nhưng được miễn án phí theo quy định của pháp luật. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản đã chi hết 5.800.000 đồng. Số tiền chi phí này được chia đôi cho 2 bên đương sự phải chịu mỗi người một nửa là 2.900.000đ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra công khai tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

1. Về thẩm quyền: Đây là quan hệ pháp luật “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”, căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35 (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025), điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự thì vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 3 - Cao Bằng.
2. Về phạm vi khởi kiện: Tại đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020. Tuy nhiên, trước khi mở phiên tòa, nguyên đơn có đơn yêu cầu sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện, yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng này. Xét thấy, việc yêu cầu tuyên bố hủy hay tuyên bố hợp đồng vô hiệu vẫn nằm trong phạm vi khởi kiện theo quy định tại Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự.
3. Về nội dung tranh chấp:

[3.1 ] Xét hợp đồng đặt cọc ngày 27/02/2020 đối với diện tích đất 100m² tọa lạc lại xóm T, thị trấn T, huyện T, tỉnh Cao Bằng (nay là xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng). Về hình thức, hợp đồng do chị Dương Thị H và bà Bế Thị T được ký kết bằng văn bản, hoàn toàn tự nguyện và hai bên đương sự đều công nhận được ký hợp đồng vào ngày 27/02/2020 nên hợp pháp về hình thức, đúng quy định tại các Điều 116, 117, 118, 119 Bộ luật dân sự năm 2015.

Đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu: Tại công văn trả lời số 229/VPĐKĐĐ ngày 16/6/2025 của Văn phòng Đ1 chi nhánh T5: “Căn cứ điểm a Khoản 1 Điều 13 Quyết định số 46/2024/QĐ-UBND ngày 14/10/2024 của UBND tỉnh C Ban hành quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân; đất nông nghiệp để xây dựng công trình phục vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp được chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi; hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn; hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị; hạn mức giao đất tôn giáo; điều kiện tách thửa, hợp thửa, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất; điều kiện, tiêu chí, quy mô, tỷ lệ để tách thành dự án độc lập trên địa bàn tỉnh Cao Bằng: “Đối với đất trồng cây hằng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản: Diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách bằng hoặc lớn hơn 100 m²/thửa”, do đó phần đất đang tranh chấp không đủ điều kiện để tách theo quy định (nhỏ hơn 100m²)”. Mặt khác, tại biên bản xác minh ngày 11/8/2025 tại chi nhánh Văn phòng Đ1 khu vực T xác định: “ Diện tích 100m² đất thuộc một phần các thửa đất số 78, 81, 83, 86,134 tờ bản đồ số 37 theo bản đồ đo đạc địa chính năm 2020 của thị trấn T (nay là xã T) không đủ điều kiện tách thửa và gộp thửa. Nếu đủ điều kiện tách thửa thì cũng không đủ điều kiện hợp các thửa đã tách trước đó do giữa các thửa đất có đường giao thông (đường bờ thửa) theo thông tin trên bản đồ số C thị trấn H (nay là xã T) thành lập năm 2003.

Hai bên đương sự đều xác nhận thời điểm giao kết hợp đồng cả hai bên đều không biết đối tượng của hợp đồng đặt cọc là diện tích đất 100m² đất tọa lạc tại xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng không thể tách thửa, gộp thửa để chuyển nhượng được; sau khi có công văn trả lời của Văn phòng Đ1 mới biết. Như vậy, căn cứ điều 408 Bộ luật Dân sựđịnh hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/02/2020 giữa chị Dương Thị H và bà Bế Thị T vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Về hậu quả của Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/02/2020 vô hiệu:

Nguyên đơn Dương Thị H yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc là 270.000.000 đồng, buộc bà Bế Thị T trả lãi phát sinh đối với số tiền 270.000.000 đồng kể từ ngày 27/02/2020 đến ngày xét xử (15/9/2025) là 149.831.000 đồng; buộc bà T hoàn trả 72.000.000 đồng gồm: chi phí xây kè đất là 60.000.000 đồng; thuê máy xúc san mặt bằng 4.500.000 đồng, hoàn trả phí san lấp, đổ đất 7.500.000 đồng; tổng cộng 491.831.000 đồng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đó yêu cầu của nguyên đơn Dương Thị H buộc bà Bế Thị T phải hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận là 270.000.000 đồng là có căn cứ nên cần được chấp nhận.

Đối với yêu cầu trả lãi phát sinh đối với số tiền 270.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy, hai bên đương sự không có thỏa thuận trong hợp đồng nên yêu cầu trả lãi đối với khoản tiền trên là không có căn cứ nên không được chấp nhận.

Đối với yêu cầu hoàn trả 72.000.000 đồng gồm: chi phí xây kè đất 60.000.000 đồng; thuê máy xúc san mặt bằng 4.500.000 đồng, hoàn trả phí san lấp, đổ đất 7.500.000 đồng. Nguyên đơn Dương Thị H cung cấp Giấy xác nhận (không ghi ngày tháng năm) của anh Dương Văn T1 về việc anh T1 được nhận số tiền 72.000.000 đồng là tiền xây kè đất, đổ đất và san phẳng mảnh đất. Tuy nhiên tại biên bản lấy lời khai ngày 18/9/2025 anh T1 trình bày: Anh được ký vào 01 giấy xác nhận do nguyên đơn mang đến, tuy nhiên anh không biết nội dung là gì. Khoảng mấy năm trước anh được H thuê máy xúc để đào đất, xe chở đất và cung cấp vật liệu chứ không được xây, do thời gian đã lâu nên anh không nhớ số tiền đã nhận là bao nhiêu. Mặt khác theo giá của Hội đồng định giá xác định hàng rào xây gạch xi măng 20x40x14, dài 40,8m, cao 0,75m có giá 5.434.434 đồng nên Hội đồng xét xử căn vào vào kết quả định giá, chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn đối số tiền xây kè xung quanh thửa đất là 5.434.434 đồng.

Tuy nhiên việc đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được do lỗi của cả hai bên đương sự. Nguyên đơn trước khi tiến hành lập hợp đồng đặt cọc không xác minh, không tìm hiểu thông tin pháp lý về thửa đất; bị đơn luôn cho rằng thửa đất đủ điều kiện tách thửa, gộp thửa, mặc dù chưa thực thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng mặc nhiên để nguyên đơn quản lý sử dụng thửa đất dẫn đến việc nguyên đơn đã bỏ tiền ra để tôn tạo, bảo vệ thửa đất nên hai bên đương sự mỗi người phải chịu ½ số tiền 5.434.434 đồng tiền xây hàng rào này, cụ thể mỗi người chịu 2.717.217 đồng. Các chi phí còn lại theo yêu cầu của nguyên đơn (72.000.000 đồng - 5.434.434 đồng = 66.565.466 đồng) do nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ chứng minh nên không được chấp nhận.

[4] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Tổng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản chị Dương Thị H đã nộp là: 5.800.000 đồng, do yêu cầu của nguyên đơn chỉ được chấp nhận một phần nên chị H phải chịu 50% chi phí với số tiền là 2.900.000 đồng; bị đơn Bế Thị T chịu 50% chi phí là 2.900.000 đồng để trả cho chị H

[4] Về án phí: Nguyên đơn và bị đơn đều sinh sống ở vùng kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn và có đơn xin miễn án phí nên được miễn án phí dân sự sơ thẩm.

- Chị Dương Thị H được trả lại số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.800.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, Điều 35 (được sửa đổi, bổ sung theo khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 ngày 25/6/2025), Điều 39, các Điều 147, 227, 228, 229, 244, 266, 271; khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Các Điều 131, 328, 408 Bộ luật Dân sự 2015.

Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí của Toà án.

Tuyên xử :

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Dương Thị H.
1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 27 tháng 02 năm 2020 đối với diện tích 100m² đất tại xóm T, thị trấn T, huyện T, tỉnh Cao Bằng (nay là xóm T, xã T, tỉnh Cao Bằng) là giao dịch dân sự vô hiệu.
2. Buộc bà Bế Thị T phải hoàn trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 270.000.000 đồng (Hai trăm bảy mươi triệu đồng) cho chị Dương Thị H.
3. Chấp nhận một phần yêu cầu bồi thường chi phí tôn tạo, bảo vệ thửa đất của nguyên đơn Dương Thị H, buộc bà Bế Thị T phải chịu ½ số tiền xây hàng rào xung quanh thửa đất là 2.717.217 đồng (Hai triệu bảy trăm mười bảy nghìn hai trăm mười bảy đồng) để trả lại cho chị Dương Thị H.
2. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Bà Bế Thị T phải chịu 2.900.000 đồng (Hai triệu chín trăm nghìn đồng) chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản để trả lại cho chị Dương Thị H
3. Về án phí: Các đương sự được miễn toàn bộ tiền án phí.

- Trả lại cho chị Dương Thị H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 12.800.000 đồng (Mười hai triệu tám trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0002784, ngày 20/01/2025 do Chi cục Thi hành án dân sự huyện Trùng Khánh (nay là Phòng thi hành án dân sự khu vực 3 - Cao Bằng) thu.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sựngười được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6,7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi Hành án dân sự.

Án xử sơ thẩm công khai sơ thẩm, các đương sự có quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.